房地产贷款集中度管理加紧落实

融资环境继续低位运行

本月12日人民银行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》，强调要加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性。切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。此外银保监会在3月2日的发布会上表示，2020年房地产贷款增速8年首次低于各项贷款增速，由于2020年底提出的房地产贷款集中度管理制度目前正在加紧落实，未来房地产贷款的增速可能会继续降低，房企融资环境仍将低位运行。

美元走强导致境外债发行减少

境外融资成本结构性下降

本月100家典型房企的融资总量为847.93亿元，环比上升48.8%，同比下降35.7%。其中，房企发债495.59亿元，环比上升77.3%，同比下降42.9%。本月房企融资成本4.71%，环比下降0.72个百分点，同比基本持平。其中境内融资成本4.20%，环比上升0.15个百分点;境外融资成本6.68%，环比下降0.25个百分点，主要因为近期美元走强，导致融资成本较高的房企发行的美元债相对较少，因此境外融资成本有所下降。

万达商业撤回上市申请

远洋入股红星地产

本月没有房企和房企旗下业务公司完成上市，而有多家房企旗下公司向港交所递表，新力、天誉置业、中南旗下的物业管理公司新力服务、天誉青创智联服务和中南服务分别于3月4日、26日和29日首次递交了上市申请，此外雅居乐旗下的园林公司雅城在3月2日更新了招股书。因此截至2021年3月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有8家和14家。此外值得注意的是本月24日万达商业撤回了在A股的上市申请，未来可能在境外交易所推进上市;远洋资本也在本月以10.3亿元的代价入股了红星地产，可能会有利于远洋在商业领域的发展。

克而瑞研究出品

企业发债

债券发行：境内发债有所恢复，环比上升172%

2021年3月100家典型房企的融资总量为847.93亿元，环比上升48.8%，同比下降35.7%。其中，境内债权融资673.95亿元，环比上升66.6%，同比下降32.0%;境外债权融资312.10亿元，环比下降17.5%，同比下降45.4%。房企融资总量的同比减少一方面是因为三条红线的要求使得房企集中降杠杆，同时房地产贷款集中度管理制度的落实也使得房企融资进一步受限;另一方面则主要在于美元持续走强，导致房企发行美元债意愿下降。

2020年3月房企共发债495.59亿元，环比上升77.3%，同比下降42.9%。其中，境外发债102.44亿元，环比下降24.3%，同比下降54.2%，主要因为在美元升值波动下近期房企发债意愿不强，导致发债量相对较小;境内发债393.15亿元，环比上升172.6%，同比下降38.9%，其中公司债发行178.5亿元、中期票据123.7亿元、融资券90.0亿元，分别环比大幅上升294.8%、312.3%、30.4%，同比下降56%、上升45%、下降19%，主要在于2月的环比基数相对较小，同时债券的到期压力下使得房企境内发债水平有所上升。

本月房企融资成本4.71%，环比下降0.72个百分点，同比基本持平。其中境内融资成本4.20%，环比上升0.15个百分点;境外融资成本6.68%，环比下降0.25个百分点，由于近期美元走强，导致融资成本较高的房企发行的美元债相对较少，因此境外融资成本有所下降。2021年截至3月100家典型房企新增债券类融资成本5.57%，较2020年下降0.50个百分点，其中境外债券融资成本达6.58%，下降1.20个百分点，境内债券融资成本4.31%，较2020年下降0.10个百分点。

具体企业表现来看，3月发债量最高的企业是首创置业，发行了2笔共计44.3亿元的公司债，以及1亿美元的境外债。本月发行债券的企业有24家，发债企业个数较上个月多14家。而从发债年限来看，保利发展发行的一笔9.4亿元公司债年期7年，时间最长。从债券发行利率表现来看，金茂发行5年期的6亿美元公司债利率最低，年化利率为3.20%。

债券期限：本月到期债券类737.35亿元

本月房企有44笔债券到期，金额共计737.35亿元,环比上升32.8%。其中，到期金额最高为华润置地2020年发行的一笔60亿元的中期票据。单企业总量来看，本月华夏幸福(600340,股吧)到期债券达到113.56亿元最高。

提前关注到4月将有44笔债券到期，合计701.16亿元，环比下降4.9%，但仍属于较高的位置，单笔金额最高为越秀地产2018年发行的一笔8亿美元的境外债券，也是当月最高企业总额。整体来看，持有债券到期的企业个数较多，但数额相对较低。

上市和股票

拟上市房企：排队房企及分拆业务公司为22家

本月没有房企向港交所递交招股说明书，同时也没有房企完成上市。因此截至2021年3月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企共有8家。值得注意的是，2021年之前递交上市申请的企业中仅有三巽控股更新过招股书，因此仍在有效期内，其余企业的招股书都有待更新。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月新力、天誉置业以及中南旗下的物业管理公司新力服务、天誉青创智联服务和中南服务分别于3月4日、26日和29日首次递交了上市申请，雅居乐旗下的园林公司雅城也在3月2日更新了招股说明书。而由于本月没有企业上市，因此截至2021年3月底，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有14家。整体看来，房企分拆旗下板块上市的热潮仍在继续。此外值得注意的是本月24日万达商业撤回了在A股的上市申请，未来可能在境外交易所推进上市，动向值得关注。

IPO和增发：本月仍然没有房地产相关企业完成上市

本月没有房企挂牌上市，同时也没有房企旗下公司完成上市，因此2021年截至3月底完成上市的房地产相关企业仅有1月份上市的荣万家、宋都服务以及星盛商业管理。但是由于目前房企旗下业务公司递表仍然较为积极，因此未来仍有可能形成上市潮。

股权变动：万达商业接受珠海国资委战投，远洋入股红星地产

本月有多家房地产相关企业的股东对所持股权进行了增持减持，其中比较值得注意的是万达本月在撤回A股上市申请之后的一周之内就宣布与珠海市政府达成协议，将重组后的万达商管落户珠海横琴，同时接受珠海国资委出资的30亿战投，可能是为了未来的上市做准备，未来动向值得观察。除此之外，本月远洋资本以10.3亿元的代价获得了红星地产18%的股权，成为红星地产的战略投资者，可能会有利于远洋在商业领域的发展。

股价变动：年报季业绩良好的地产及物业股表现较为亮眼

本月A股和H股都有超过半数的地产相关股股价有所下跌。在H股方面，本月三盛控股的月涨幅达到了64.64%，是H股涨幅最大的地产股，在3月2日传出曾任集团常务副总裁的冯辉明回归三盛集团的消息后，企业的股价开始进入上升通道。而在企业披露2020年业绩公告之后，由于首次实现借壳后的扭亏为盈，企业的股价也因此受到提振，虽然在月末略有盘整，但是整个月的最终涨幅也达到了所有房企中的最佳。除此之外，本月物业股的表现也都相当不错，绿城、中海、佳兆业旗下的物业公司在披露业绩后股价都有相当亮眼的上涨，香港资本市场对于优质的物业股仍然较为青睐。

在A股房企方面，本月华侨城的涨幅较大，企业股价从11日开始到月末都基本处于上升通道，其间受宝能系减持的消息影响于22至24日股价略有下跌，但还是由于众多机构研报的支持使得企业整月的股价涨幅达到了26.11%，是A股涨幅最大的房企。

排版丨太阳

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载