文|凯风

楼市分化，大势所趋。

从2017年至今，全国楼市呈现显著分化之势。有城市扶摇直上，有城市横盘调整，有城市一跌不振，还有城市横盘后强劲复苏。

过去几年，哪些城市房价相比历史最高点出现明显下跌?

近日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房大数据分析报告(2020)》指出：

与历史峰值相比，20个城市距最高点房价调整幅度均在10%以上，其中廊坊、青岛、天津、济南、石家庄等9城距最高点房价调整幅度均在15%以上。

这些城市包括：

廊坊(-46.9%)、青岛(-22.8%)、天津(-21.8%)、肇庆(-19.3%)、石家庄(-18)、济南(-17.5%)、北京(-15.8%)、西双版纳(-15.4%)、保定(-13.8%)、北海(-13.2%)、郑州(-13.1%)、中山(-11.9%)。

这些城市，多数都位于北方地区，且以京津冀城市为主。这背后除了经济形势的影响之外，更重要的是楼市调控的政策压力。

廊坊、天津、石家庄、北京、保定均出现明显回调，这些城市的历史高点基本上都出现在2017年。

2017年，北京及环京地区出台史上最严楼市调控。北京在大规模限竞房上市影响之下，环京在堪比一二线城市的楼市调控压力之下，房价出现明显回调。

另外，还有一些三四线城市房价也出现明显回调。

这背后最大的影响因素在于，楼市轮动的周期效应消退，而棚改货币化的支撑能量不足，三四线城市最终要直面经济基本面的考验。

众所周知，过去这一轮房价上涨，一二线城市借助的是货币宽松的大环境，三四线城市主要是棚改货币化的推动，大拆大建大补贴，带动这些城市房价上涨。

然而，2020年，全国棚改规模大幅腰斩，绝大多数省份基本已经接近收官。

2018-2020年重点省份棚改开工量 来源：克尔瑞

与此同时，旧改取棚改而代之，老旧小区改造更多只是加装电梯、水电气修缮、加建停车场层面的微更新，对楼市影响相对有限。(参阅《全面推进“旧改”，影响有多大?》)

不难预测，从2021年开始，三四线城市的楼市压力将会更大。

一旦失去棚改货币化的支持，即便有全国范围的大水漫灌，水流也未必会流入到三四线城市，楼市分化之势还会更加明显。

必须指出的一点是，无论跌幅有多大，都是相当于历史房价最高点的下跌幅度。

在楼市转向下跌之前，这些城市基本上都已经完成短期翻倍的空前涨幅。

换言之，除了接近腰斩的廊坊之外，其他城市与其说是下跌，不如说是相对历史峰值的回调。

通过横盘乃至微跌来消化上涨风险，这也是楼市的正常调整。

显然，出现楼市调整而热度不减的城市，相比单边上涨的城市，拥有更强的安全边际，这些城市经过几年的横盘调整之后，还会重回强势复苏之路。

北京、上海、广州就是典型。

京沪楼市2017年开始横盘，广州楼市2018年开始横盘，到了2020年下半年，这三地市场呈现出全面复苏态势，二手房成交量纷纷创出近年新高。

上海：2020年11月二手住宅成交套数约为3.2万套，同比增长81.4%，成交量创4年来新高。

北京：2020年1-11月，二手房成交总量14.79万套，同比增长13%，已超过去年全年成交量。

广州：二手房成交量则连续6个月破万套，市场热度不减。

可见，只要经济基本面强劲，楼市横盘就是正常的合理调整。这种调整，不仅能消化过快上涨的风险，还能给城市发展提供更加充裕的空间。

近日，中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为年度八大任务之一，这应该是近年来住房问题首次作为年度重点任务而出现，这本身就是一种信号。(参阅《中央会议再提房地产!非常时期，非常信号》)

这也说明，未来大城市的楼市将会面临更严且更为细致的调控。大热必有调控的铁律屹立不倒，不仅房价会纳入调控，房租也有可能纳入调控。

这种背景下，一定要选择核心城市的核心地段，将抗跌性、安全性、流动性置于首位。

一定要认清城市的基本面，远离收缩型城市，远离那些炒作为主而基本面一塌糊涂的城市。

只要经济强劲增长、人口持续流入、产业欣欣向荣，这样的城市即便房价出现调整，也不必过度担心。

相反，那些过度依赖棚改货币化、依赖概念炒作、依赖人为制造土地紧缺的城市，务必要谨慎要谨慎。